Юридичні аспекти при купівлі нерухомості за криптовалюту

За криптовалюту в даний час можна купити все, чи майже все. І потрібно себе убезпечити, якщо йдеться про такі серйозні речі як купівля-продаж нерухомості, і найголовніше - яких правил варто дотримуватися при оформленні подібних договорів. Саме в правових аспектах угод...

Загальна капіталізація ключової десятки криптовалют у світі на даний момент, за оцінками експертів, сягає понад 300 мільярдів доларів США. І ця цифра продовжує постійно зростати. Слід зазначити, що цей процес має двовекторну тенденцію, тобто спрямований у бік інвестування в цифрові валюти, а й навпаки - у бік придбання різних активів неї. Придбання будинків і квартир при цьому завжди вважалося найбільш надійним, хоч і старомодним, способом капіталовкладень. 

Випадків криптовалютних угод із продажу нерухомості у світі чимало. 

Вперше житло за цифрову валюту купили у Канаді у 2013 році. Місцевий мешканець, оцінивши свій будинок у 405 тисяч доларів, дозволив покупцеві сплатити покупку BTC (на той момент 1 BTC дорівнював $45). У 2014 році було продано особняк в Ізраїлі за 5 000 BTC, що на той момент складало близько 3 мільйонів доларів США. Подібні приклади мали місце і в інших містах світу: Майямі, Нью-Йорку, Торонто, Дубаї та інших. Особливо популярний продаж вілл за біткоїн на курортах (на тому ж Балі, наприклад). 

В Україні перша криптовалютна угода щодо купівлі нерухомості була зареєстрована восени 2017 року. Купівля відбулася у Києві та стала першою трансатлантичною операцією. Продавцем став мешканець Нью-Йорка Марк Гінзбург, який володів квартирою в українській столиці та вирішив продати апартаменти Майклу Аррінгтону – також мешканцю Америки. Квартира була оцінена в 212,5 ETH, що за курсом тоді склало еквівалент у 60 тисяч доларів США. При цьому угода відбулася за участю одразу кількох юридичних організацій. Супровід процесу купівлі/продажу з американської сторони взяла на себе Velton/Zegelman, а Україна була представлена ​​юридичною фірмою "Юскутум". Законність операції також була підтверджена Агентством електронного управління України.

Пройшовши популярними закордонними та пострадянськими ріелтерськими майданчиками, ми звернули увагу на той факт, що оголошення про продаж елітної нерухомості в якості альтернативи розрахунку нерідко пропонують саме криптовалюту, і не тільки Bitcoin. Ось деякі з подібних оголошень:

- https://www.redfin..com/FL/Miami/480-NE-30th-St-33137/unit-2206/home/43370743

- https://www.olx.ua/obyavlenie/kottedzh-421-kv-m-s-vishenki-ul-zoryana-ryadom-kgzoloche-hozyain-IDyJ8Mq.html

- https://www.olx.ua/obyavlenie/dom-osobnyak-IDBEL https://www.olx.ua/obyavlenie/prodam-dom-IDBSlpN.html

- https://www.olx.ua/obyavlenie/prodam-dom-za-bitkoiny-v-sovinone-lyustdorf-vozle-morya-s-mebelyu-IDAnHLS.html

Думається, що вибір тієї чи іншої криптовалюти при розрахунку, так само як і сам курс - це вже швидше питання приватних. угоди.

Незважаючи на те, що продаж нерухомості за криптовалюту стає популярним у всьому світі, у більшості країн угоди купівлі-продажу за віртуальну валюту - незаконні. І це з тим, що держ. регулятори в таких країнах єдиною законною формою оплати визнають лише національну валюту. Але все ж таки, якщо покупець і продавець нерухомості за криптовалюту зійшлися в ціні та інших умовах, як грамотно юридично оформити таку угоду? 

Наведемо конкретні приклади "виходу із ситуації" відповідно до вітчизняного законодавства, яке має спільне коріння в таких країнах, як Україна, Росія, Грузія, Білорусія тощо. На сьогодні правовий статус криптовалюти як об'єкта цивільних прав досконально на законодавчому рівні в цих країнах не визначено. Більше того, криптовалюта не може бути офіційним платіжним засобом. 

Тому під час укладання договору купівлі-продажу нерухомості нотаріусу доведеться керуватися одночасно кількома суміжними нормами права. Тобто застосовувати по можливості норми договору міни, а у разі прямої заборони - застосовувати норми змішаного договору, де крім "блоку купівлі-продажу", додатково імплементувати юридичний "блок про відчуження (відступлення) майнових прав". 

Також можна передбачити конструкцію і з альтернативним зобов'язанням на стороні покупця, де він може мати можливість оплачувати нерухомість як грошима, так і криптовалютою. Дана договірна конструкція дозволить суттєво знизити ризик визнання договору нікчемним.

Як варіант додаткового до основного договору можна розглядати механізм опціону.. 

Тобто, відповідно до договору опціону покупець зобов'язується передати іншій стороні (продавцю) криптовалюту в рахунок коштів, які він має за договором купівлі-продажу нерухомості. Договір купівлі-продажу нерухомості за криптовалюту поділяється на два документи: основний договір купівлі-продажу нерухомості та опційний договір, що спрощує реєстрацію прав на нерухомість у держреєстрах, куди надається лише договір купівлі-продажу нерухомості. Таким чином, купити нерухомість за криптовалюту та грамотно оформити угоду можливо. Поки що це складний і трудомісткий процес. Але в майбутньому, зі збільшенням пропозиції та попиту на ринку нерухомості, процес операції стане відпрацьованим та реальнішим. А після впровадження смарт-контрактів оформлення угод з нерухомістю стане дешевшим і прозорішим.

За матеріалами https://bitcryptonews.ru/analytics/blockchain/dom-dlya-kriptobiznesmenov-kak-prodat-i-kupit-nedvizhimost-za-bitkoinyi