იურიდიული ასპექტები უძრავი ქონების კრიპტოვალუტის სანაცვლოდ შეძენისას

კრიპტოვალუტით, დღევანდელ დღეს, ყველაფრის ყიდვა შეიძლება, ან თითქმის ყველაფრის. თავი უნდა დავიცვათ თუ ლაპარაკია ისეთ სერიოზულ საქმეზე, როგორიც უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვაა, და ყველაზე მთავარი - რომელი წესებია საჭირო, რომ მსგავსი გარიგებების გაფორმებისას დაცული ვიყოთ. სწორედ, დღევანდელ ჩვენს მიმოხილვაში, ვეცდებით გავარკვიოთ იურიდიული გარიგების “კრიპტის” ასპექტები, ვინდაიდან, აბსოლუტური რეცეპტი არ არსებობს, მაგრამ რაღაც იდეები არსებული რეალობის გათვალისწინებით მოიპოვება.

ექსპერტების შეფასებით საერთო კაპიტალიზაცია 300 მილიარდ აშშ დოლარზე მეტს შეადგენს. ეს რიცხვი ზრდას აგრძელებს. აღსანიშნავია, რომ ამ პროცესს ორი ვექტორული ტენდეცია ახლავს, ანუ მიმართულია ციფრულ ვალუტაში ინვესტირებისკენ, სანაცვლოდ კი, მეორე მხარეს, სხვადასხვა აქტივის შეძენა შეგიძლიათ. სახლებისა და ბინების შეძენა, ყოველთვის ითვლებოდა ყველაზე საიმედო, თუმცა, მოძველებული სახის კაპიტალდაბანდებად.

კრიპტოვალუტური გარიგებები უძრავი ქონების სანაცვლოდ, მსოფლიოში ცოტა არ არის.

პირველად, საცხოვრებელი ფართი ციფრული ვალუტის სანაცვლოდ, კანადაში 2013 წელს გაიყიდა. ადგილობრივმა მაცხოვრებელმა თავისი სახლი 405 ათას დოლარად შეაფასა და მყიდველს საშუალება მისცა საფასური BTC-ში გადაეხადა (იმ მომენტისთვის 1 BTC $45 უდრიდა). 2012 წელს ვილა ისრაელში 5000 ბიტკოინად გაიყიდა, რომელიც იმ მომენტისთვის დაახლოებით 3 მილიონ აშშ დოლარს უდრიდა, მსგავსი მაგალითები მსოფლიოს სხვა ქალაქებშიც გვხვდება: მაიამი, ნიუ-იორკი, ტორონტო, დუბაი და სხვა. კურორტებზე ვილების გაყიდვა ბიტკოინის სანაცვლოდ ბევრად პოპულარულია (მაგალითად, იმავე ბალიზე).

უკრაინაში პირველი კურპტოვალუტური გარიგება დარეგისტრირდა 2017 წლის შემოდგომაზე. გარიგება კიევში განხორციელდა და პირველი ტრანსატლანტიკური ოპერაცია გახდა. გამყიდველი ნიუ-იორკის მცხოვრები მარკ გინზბურგი გახდა, რომელიც უკრაინის დედაქალაქში ბინას ფლობდა და გადაწყვიტა აპარტამენტი მაიკლ არინგტონისთვის კრიპტოვალუტის სანაცვლოდ მიეყიდა, რომელიც ასევე ამერიკელია. ბინა 212.5 ETH-მად შეფასდა, რაც იმჟამინდელი კურსით, 60 ათას აშშ დოლარს შეადგენდა. ამასობაში, გარიგება რამდენიმე იურიდიული ორგანიზაციის ჩართულობით განხორციელდა. ყიდვა-გაყიდვის პროცესს ამერიკული მხრიდან Velton/Zegelman-ი მხარდაჭერობდა, უკრაინის მხრიდან იურიდიულ მხარდაჭერას ფირმა “იუსკუტუმ”-ი წარმოადგენდა. ოპერაციის კანონიერება, ასევე, უკრაინის ელეკტრონული მმართველობის სააგენტოს მიერ იყო დამტკიცებული.

რამდენიმე პოპულარულ, უცხოურსა და პოსტსაბჭოთა სამაკლერო პლატფორმებზე გადახედვით, ჩვენ ყურადღება იმ ფაქტს მივაქციეთ, რომ ელიტალური უძრავი ქონების გაყიდვის განცხადება ალტერნატიული გადახდის საშუალებით, სწორედაც, კრიპტოვალუტას ითხოვს და არა მხოლოდ Bitcoin-ს. რამდენიმე მსგავსი განცხადება:

- https://www.redfin.com/FL/Miami/480-NE-30th-St-33137/unit-2206/home/43370743

- https://www.olx.ua/obyavlenie/kottedzh-421-kv-m-s-vishenki-ul-zoryana-ryadom-kgzoloche-hozyain-IDyJ8Mq.html

- https://www.olx.ua/obyavlenie/dom-osobnyak-IDBEL3T.html

- https://www.olx.ua/obyavlenie/prodam-dom-IDBSlpN.html

- https://www.olx.ua/obyavlenie/prodam-dom-za-bitkoiny-v-sovinone-lyustdorf-vozle-morya-s-mebelyu-IDAnHLS.html

  -https://www.avito.ru/moskva/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_420_m_na_uchastke_14.2_sot._987358462

როგორც ჩანს, ამა თუ იმ კრიპტოვალუტის შერჩევისას, ისევე როგორც კურსი, ეს ამოცანა გადასაწყვეტია კერძო გამყიდველთან, რომელიც წინასწარ თანახმაა კრიპტოვალუტური გარიგების ვარიანტზე.

მიუხედავად იმისა რომ, მსოფლიოში კრიპტოვალუტაში უძრავი ქონების გაყიდვა სულ უფრო პოპულარული ხდება, ვირტუალურ ვალუტაში ყიდვა-გაყიდვის გარიგება ქვეყნების უმეტესობაში კანონსაწინააღმდეგოა. ეს იმასთან არის დაკავშირებული, რომ ამ ქვეყნის რეგულატორები კანონიერად მხოლოდ ნაციონალურ ვალუტას თვლიან.

მაგრამ მაინც, თუ უძრავი ქონების მყიდველი ან გამყიდველი ფასზე მორიგდა, როგორ გავაფორმოთ იურიდიულად სწორად ეს გარიგება?

“ სიტუაციიდან გამოსსვლის” კონკრეტულ მაგალითებს მოვიყვანთ, შიდა კანონმდებლობის შესაბამისად , რომელსაც ერთი საწყისი აქვს, ისეთ ქვეყნებში როგორიცაა საქართველო, უკრაინა, რუსეთი, ბელორუსია დ.ა.შ. დღეისთვის კრიპტოვალუტის სახელმწიფოებრივ სამართლებლივი სტატუსი, ამ ქვეყნებში ჯერ დაუდგენელია. უფრო მეტიც, კრიპტოვალუტას არ შეუძლია ოფიციალური გადახდის საშუალება გახდეს.

ამიტომ, ყიდვა-გაყიდვის აქტის შედგენისას, ნოტარიუსი იძულებული იქნება იხელმძღვანელოს ერთდროულად რამდენიმე შერეული უფლების ნორმით. შეძლებისდაგვარად გამოიყენოს ბარიერის წესები და პირდაპირი აკრძალვს შემთხვევაში - შერეული კონტრაქტის წესები, სადაც გარდა “ყიდვა-გაყიდვის ერთეულის”, დამატებით უნდა განახორციელოს იურიდიული “ერთეული საკუთრების უფლების გასხვისების შესახებ”.

ასევე შეიძლება გაითვალისწინოს კონსტრუქცია და მყიდველის მხარესთან ალტერნატიული ვალდებულებები, სადაც მას შეუძლია შესაძლებობა იქონიოს გადაიხადოს უძრავი ქონება, როგორც ფულადი საშუალებით, ასევე კრიპტოვალუტით. მოცეული ხელშეკრულების კონსტრუქცია საშუალებას მოგვცემს მისი არ აღიარების რისკი საგრძნობლად შეგვიმციროს.

ძირითად ხელშეკრულებასთან შეიძლება განვიხილოთ, როგორც დამატებითი ვარიანტი.

ანუ, დამატებით ხელშეკრულებასთან შეთანხმებით მყიდველი ვალდებულია მეორე მხარეს (გამყიდველს) გადასცეს ფულის ეკვივალენტი კრიპტოვალუტა, რომელიც ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებითაა გათვალისწინებული. უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება იყოფა ორ ნაწილად: ძირითადი ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება და დამატებითი ხელშეკრულება, რაც უძრავი ქონების სახელმწიფო უწყებებში რეგისტრაციას აადვილებს, სადაც მხოლოდ უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების წარმოდგენაა აუცილებელი.

ამგვარად, კრიპტოვალუტის სანაცვლოდ უძრავი ქონების ყიდვა და გარიგების გამართულად გაფორმება სავსებით შესაძლებელია. ეს პროცესი ჯერ ცოტა რთული და შრომატევადია, მაგრამ მომავალში, უძრავი ქონების ბაზარზე მოთხოვნის გაზრდასთან ერთად , გარიგების პროცესი გამარტივებული და უფრო რეალური გახდება. ხოლო სმარტ-კონტრაქტების შემოღების შემდეგ, უძრავი ქონების გარიგების გაფორმება უფრო იაფი და გამჭრვალე გახდება.

По материалам bitcryptonews.ru