Юридические аспекты при покупке недвижимости за криптовалюту

За криптовалюту в нынешнее время можно купить все, ну или почти все. И нужно себя обезопасить, если речь идет о таких серьезных вещах как купля-продажа недвижимости, и самое главное - какие правила стоит соблюдать при оформлении подобных договоров. Именно в правовых аспектах сделок за "крипту" попробуем разобраться в сегодняшнем нашем материале. Ибо абсолютного рецепта в природе не существует, но кое-какие идеи с учетом существующих реалий на сей счет имеются.

Общая капитализация ключевой десятки криптовалют в мире на текущий момент, по оценкам экспертов, достигает более 300 миллиардов долларов США. И эта цифра продолжает постоянно расти. Следует отметить, что этот процесс имеет двухвекторную тенденцию, то есть направлен не только в сторону инвестирования в цифровые валюты, но и наоборот - в сторону приобретения различных активов за неё. Приобретение домов и квартир при этом всегда считалось наиболее надежным, хотя и старомодным, способом капиталовложений. 

Случаев криптовалютных сделок по продаже недвижимости в мире немало. 

Впервые жилье за цифровую валюту купили в Канаде в 2013 году. Местный житель, оценив свой дом в 405 тысяч долларов, разрешил покупателю оплатить покупку BTC (на тот момент 1 BTC равнялся $45). В 2014 году был продан особняк в Израиле за 5 000 BTC, что на тот момент составляло около 3 миллионов долларов США. Подобные примеры имели место и в других городах мира: Майями, Нью-Йорке, Торонто, Дубае и других. Особенно популярна продажа вилл за биткоин на курортах (на том же Бали к примеру). 

В Украине первая криптовалютная сделка по покупке недвижимости была зарегистрирована осенью 2017 года. Покупка состоялась в Киеве и стала первой трансатлантической операцией. Продавцом стал житель Нью-Йорка Марк Гинзбург, который владел квартирой в украинской столице и решил продать апартаменты Майклу Аррингтону – также жителю Америки. Квартира была оценена в 212,5 ETH, что по тогдашнему курсу составило эквивалент в 60 тысяч долларов США. При этом сделка состоялась при участии сразу нескольких юридических организаций. Сопровождение процесса купли/продажи с американской стороны взяла на себя Velton/Zegelman, а Украина была представлена юридической фирмой «Юскутум». Законность операции также была подтверждена Агентством электронного управления Украины.

Пройдясь по популярным зарубежным и постсоветским риэлтерским площадкам, мы обратили внимание на тот факт, что объявления о продаже элитной недвижимости в качестве альтернативы расчета нередко предлагают именно криптовалюту, и не только Bitcoin. Вот некоторые из подобных объявлений:

- https://www.redfin.com/FL/Miami/480-NE-30th-St-33137/unit-2206/home/43370743

- https://www.olx.ua/obyavlenie/kottedzh-421-kv-m-s-vishenki-ul-zoryana-ryadom-kgzoloche-hozyain-IDyJ8Mq.html

- https://www.olx.ua/obyavlenie/dom-osobnyak-IDBEL3T.html

- https://www.olx.ua/obyavlenie/prodam-dom-IDBSlpN.html

- https://www.olx.ua/obyavlenie/prodam-dom-za-bitkoiny-v-sovinone-lyustdorf-vozle-morya-s-mebelyu-IDAnHLS.html

- https://www.avito.ru/moskva/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_420_m_na_uchastke_14.2_sot._987358462

Думается, что выбор той или иной криптовалюты при расчете, равно как и сам курс - это уже скорее вопрос частных договоренностей с продавцом, который априори готов на криптовалютный вариант сделки.

Не смотря на то, что продажа недвижимости за криптовалюту становится популярной по всему миру, в большинстве стран сделки купли-продажи за виртуальную валюту - незаконны. И связано это с тем, что гос. регуляторы в таких странах единственной законной формой оплаты признают только национальную валюту.

Но все же, если покупатель и продавец недвижимости за криптовалюту сошлись в цене и других условиях, как грамотно юридически оформить такую сделку ? 

Приведем конкретные примеры "выхода из ситуации" согласно отечественного законодательства, которое имеет общие корни в таких странах, как Украина, Россия, Грузия, Белоруссия и т.д. На сегодня, правовой статус криптовалюты как объекта гражданских прав досконально на законодательном уровне в этих странах не определен. Более того, криптовалюта не может выступать официальным платежным средством. 

Поэтому при составлении договора купли-продажи недвижимости нотариусу придется руководствоваться одновременно несколькими смежными нормами права. То есть применять по-возможности нормы договора мены, а в случае прямого запрета - применять нормы смешанного договора, где помимо "блока купли-продажи", дополнительно имплементировать юридический "блок об отчуждении (уступке) имущественных прав". 

Также можно предусмотреть конструкцию и с альтернативным обязательством на стороне покупателя, где он может иметь возможность оплачивать недвижимость как денежными средствами, так и криптовалютой. Данная договорная конструкция позволит существенно снизить риск признания договора никчемным.

Как вариант дополнительного к основному договору можно рассматривать механизм опциона. 

То есть, в соответствии с договором опциона покупатель обязуется передать другой стороне (продавцу) криптовалюту в счет денежных средств, которые он должен по договору купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости за криптовалюту разделяется на два документа: основной договор купли-продажи недвижимости и опционный договор, что упрощает регистрацию прав на недвижимость в госреестрах, куда предоставляется только договор купли-продажи недвижимости.

Таким образом, купить недвижимость за криптовалюту и грамотно оформить сделку возможно. Пока это сложный и трудоемкий процесс. Но в будущем, с увеличением предложения и спроса на рынке недвижимости, процесс сделки станет отработанным и более реальным. А после внедрения смарт-контрактов оформление сделок с недвижимостью станет дешевле и прозрачнее.

По материалам https://bitcryptonews.ru/analytics/blockchain/dom-dlya-kriptobiznesmenov-kak-prodat-i-kupit-nedvizhimost-za-bitkoinyi